Polskie prawo świadomie chroni najemcę przed bezdomnością, niekiedy kosztem wynajmującego. Co to oznacza dla właścicieli mieszkań, którzy trafili na nieuczciwego lokatora? Jak długo trwa eksmisja, kiedy płaci gmina i jakie kwoty wchodzą w grę? O praktyce sądowej w sprawach najmu rozmawiamy z adw. Katarzyną Gabrysiak z Kancelarii Adwokackiej Athena we Wrocławiu.
Najemca przestał płacić. Co właściciel powinien zrobić jako pierwszą rzecz?
Najpierw — czego robić nie powinien. Właściciel, który traci pieniądze, nie wytrzymuje i pisze SMS-em „wynoś się”, odcina prąd w mieszkaniu albo zmienia zamki w drzwiach. Każde z tych działań może zakończyć się sprawą karną przeciwko niemu. Najemcę chroni nie tylko ustawa o ochronie praw lokatorów, ale również przepisy Kodeksu karnego penalizujące utrudnianie korzystania z lokalu.
A co zrobić powinien? Pierwszym krokiem jest pisemne wezwanie do zapłaty z uprzedzeniem o zamiarze wypowiedzenia umowy. To dokument, który musi zawierać: wskazanie zaległości, i wyznaczać co najmniej miesięczny dodatkowy termin na ich spłatę i wyraźne uprzedzenie, że w razie braku zapłaty nastąpi wypowiedzenie. Bez tego pisma cała późniejsza procedura — wypowiedzenie, pozew, wyrok — może się posypać.
Umowę najmu można wypowiedzieć dopiero wtedy, gdy najemca zalega z zapłatą za co najmniej trzy pełne okresy płatności — w praktyce zazwyczaj trzy miesiące —
i mimo wcześniejszego uprzedzenia nie ureguluje zaległości. Samo wypowiedzenie musi być pisemne, z reguły z miesięcznym terminem, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.
Niekiedy nawet gdy umowa najmu została wypowiedziana najemca nie wyprowadza się. Konieczne jest kolejne pisemne wezwanie do najemcy – tym razem z żądaniem opuszczenia i opróżnienia lokalu. Dopiero po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu można złożyć pozew o eksmisję do sądu rejonowego właściwego dla położenia lokalu.
Sąd, wydając wyrok eksmisyjny, ma obowiązek z urzędu ustalić, czy eksmitowanemu przysługuje uprawnienie do najmu socjalnego lokalu. Sąd w wyroku z urzędu ustala, czy danej osobie – najemcy – przysługuje uprawnienie do takiego najmu. Ustawa wskazuje kategorie, w przypadku których sąd nie może odmówić tego prawa: są to między innymi kobiety w ciąży, osoby małoletnie, osoby z niepełnosprawnościami i ich opiekunowie mieszkający z nimi, obłożnie chorzy, emeryci i renciści spełniający kryteria do świadczeń z pomocy społecznej, osoby bezrobotne.
Jeżeli sąd przyzna eksmitowanemu prawo do najmu socjalnego, Gmina właściwa ze względu na miejsce położenia nieruchomości ma obowiązek zapewnić taki lokal eksmitowanemu. Niestety gminy w wielu miastach mają listy oczekujących na najem socjalny liczone w setkach osób. A jeśli gmina nie zaoferuje lokalu — postępowanie eksmisyjne może ciągnąć się kilka, a nawet kilkanaście lat.
Wyrok eksmisyjny to dopiero połowa drogi. Jeśli sąd przyznał prawo do najmu socjalnego, komornik nie może opróżnić lokalu, dopóki gmina nie wskaże mieszkania socjalnego dla eksmitowanego.
Dodatkowo obowiązuje tzw. okres ochronny — od 1 listopada do 31 marca eksmisji „na bruk” co do zasady nie wykonuje się. Ustawa przewiduje wyjątki, m.in. dotyczące osób stosujących przemoc wobec domowników, ale to nie są typowe sprawy o niezapłacony czynsz.
Jednakże jest możliwość uzyskania rekompensaty, o czym wielu wynajmujących nie ma świadomości. Jeżeli sąd przyznał prawo do najmu socjalnego, a gmina nie dostarczyła lokalu, właściciel ma roszczenie odszkodowawcze do gminy. Podstawą jest art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów w związku z art. 417 Kodeksu cywilnego. Jakie kwoty wchodzą w grę? Szkodą jest, najogólniej mówiąc, utracony czynsz rynkowy — czyli to, co właściciel mógłby uzyskać, wynajmując mieszkanie, pomniejszone o to, co realnie wpływa od byłego najemcy (a wpływa zazwyczaj niewiele albo wcale). To realne pieniądze, które gmina musi wypłacić — a często wypłaca dopiero po wyroku sądowym. Aby uzyskać takie odszkodowanie należy przeprowadzić całą procedurę w stosunku do gminy. Najpierw należy skierować pisemne wezwanie gminy do zapłaty z wyliczeniem szkody i podstawą prawną. W razie braku reakcji złożyć pozew. Kluczowe dowody to: prawomocny wyrok eksmisyjny z przyznanym prawem do najmu socjalnego, korespondencja z gminą potwierdzająca brak zaoferowania lokalu oraz wykazanie wartości czynszu rynkowego — wystarczy załączyć wydruk z portali z ofertami najmu podobnych lokali z portali z danego okresu.
Należy zwrócić uwagę na przedawnienie. Roszczenia odszkodowawcze co do zasady przedawniają się z upływem trzech lat. Dlatego nie wolno czekać. W praktyce kancelaria zwykle radzi pozywać gminę cyklicznie, na przykład raz w roku za poprzedni okres.
Czy można w ogóle uniknąć całego tego scenariusza? Jak zabezpieczyć się już na etapie podpisywania umowy?
Tak, i odpowiedź jest właściwie jedna: najem okazjonalny lub najem instytucjonalny. To są konstrukcje stworzone właśnie po to, żeby wyłączyć część mechanizmów chroniących najemcę.
W najmie okazjonalnym — dostępnym dla osób fizycznych — najemca u notariusza składa oświadczenie o poddaniu się egzekucji co do obowiązku opróżnienia i wydania lokalu, wskazuje inny lokal, w którym może zamieszkać po eksmisji, a właściciel tamtego lokalu wyraża zgodę. Co bardzo ważne — umowę trzeba zgłosić naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu. Jeżeli ten termin zostanie przekroczony, cały reżim najmu okazjonalnego upada.
Dla wynajmujących prowadzących działalność gospodarczą istnieje najem instytucjonalny, którego regulacja jest dość podobna do najmu okazjonalnego z tym, że faktu zawarcia umowy najmu instytucjonalnego nie trzeba zgłaszać do naczelnika urzędu skarbowego.
Zawarcie umowy najmu w jednym z tych reżimów pozwala na niestosowanie przepisów o orzekaniu o prawie do najmu socjalnego i wielu innych zabezpieczeń ustawy o ochronie praw lokatorów. Eksmisja staje się znacznie szybsza, bo prowadzona na podstawie aktu notarialnego — bez wieloletniej procedury sądowej.
Jeżeli ktoś chce zostać przy zwykłej umowie najmu warto, aby zawrzeć w niej postanowienia chroniące właściciela.
- kaucja — ustawa pozwala do sześciokrotności miesięcznego czynszu,
- precyzyjny protokół zdawczo-odbiorczy ze zdjęciami stanu lokalu,
- jasne terminy i sposób płatności,
- lista wszystkich osób mających zamieszkać w lokalu,
- zakaz podnajmu bez zgody właściciela,
- przemyślane klauzule dotyczące mediów i odpowiedzialności za szkody.
Warto też przed zawarciem umowy najmu dokonać weryfikacji najemcy. Poprosić o zaświadczenie o dochodach, o kontakt z poprzednim wynajmującym, za zgodą najemcy sprawdzić czy nie figuruje on w Krajowym Rejestrze Długów.
Większość kosztownych spraw, które prowadzę, zaczęła się od tego, że właściciel zaufał „miłemu człowiekowi”, który chciał wprowadzić się tego samego dnia.
Jakie są najczęstsze błędy popełniane przez wynajmujących:
- brak pisemnej umowy lub umowa „z internetu”, niedostosowana do
konkretnej sytuacji; - rezygnacja z najmu okazjonalnego, mimo że właściciel mógłby z niego
skorzystać; - nieprawidłowe wypowiedzenie umowy najmu — bez wcześniejszego
pisma z miesięcznym dodatkowym terminem; - niewskazanie w pozwie wszystkich osób zamieszkujących lokal — sąd
eksmituje konkretnych ludzi, nie „mieszkanie”, więc osoba pominięta
legalnie zostaje; - działania samowolne: odcinanie mediów, wymiana zamków,
wynoszenie rzeczy — to wszystko kończy się sprawą karną przeciwko
właścicielowi; - brak rejestracji najmu okazjonalnego w urzędzie skarbowym w
terminie 14 dni; - niezgłaszanie roszczeń do gminy — wielu właścicieli nawet nie wie, że
gmina ma obowiązek pokryć szkodę; - czekanie zbyt długo, aż roszczenia się przedawnią.
Podsumowując. Wynajem to nie pasywny dochód. To relacja prawna, w której bez sumienności formalnej i właściwych zabezpieczeń wynajmujący jest najsłabszym ogniwem. Kilka tysięcy złotych zainwestowanych w prawidłowo skonstruowaną umowę najmu i akt notarialny w najmie okazjonalnym to wydatek, który zwraca się wielokrotnie — czasem w sensie całkowicie dosłownym.
Katarzyna Gabrysiak — adwokat z 26-letnim doświadczeniem. Absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Wrocławskiego. Od lat skutecznie wspiera klientów indywidualnych i przedsiębiorców, prowadząc własną kancelarię adwokacką we Wrocławiu. Specjalizuje się w prawie nieruchomości, prawie bankowym oraz kompleksowej obsłudze podmiotów gospodarczych. Łączy wiedzę prawniczą z praktycznym podejściem do biznesu, pomagając klientom podejmować bezpieczne i świadome decyzje.
